图：地产周期回暖的重要前提是销售的持续性改善及房价的平稳运行。

　　据笔者估算，11月份内地房屋新开工面积同比增长4.9%，较10月大幅提升26.0个百分点，并实现自2021年4月以来的首度转正。从绝对水平来看，11月新开工面积为8279万平方米，较上月及去年同期均有所回升。这是否意味着地产周期出现了回暖信号？本文将予以探讨。

　　地产新开工面积同比增速的回正主要源于以下两个方面：一、去年同期存在低基数；二、“三大工程”建设有所发力。

　　去年11月新开工面积的走势显著低于季节性趋势，成为全年最低值。疫情前的2017-2019年，10月过后新开工面积呈现攀升的趋势，11月均值为1.8751亿平方米，较10月高出超过2000万平方米。而在去年，11月新开工面积仅为7910万平方米，不仅大幅低于往年同期水平，还较为少见地低于10月的开工数据。今年11月新开工面积的边际回升，更多体现出正常的季节性趋势，在去年的低基数效应下同比实现了正增长。

　　“三大工程”的逐步推进是新开工增速同比回正的另一原因。今年4月的政治局会议上首次同时提及保障性住房建设、城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设，中央及各地均高度重视有关工作开展。中央金融工作会议、中央经济工作会议等多项重要会议均指出要加快保障性住房等“三大工程”建设，各地市也纷纷出台相关政策。近期，《广州市城中村改造条例》正式面向社会征询意见，是全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。据广州市住房和城乡建设局，2023年广州共有12个城中村改造项目新开工。“三大工程”的逐步推进及落地对新开工面积形成了一定支持。

　　尽管开工数据有所好转，但实物工作量并无显著提升。今年11月，中国小松挖掘机开工小时数为101.2小时，环比提高0.2%，同比提高4%，连续两个月同比正增长，从一定程度上印证了开工数据的好转。然而，下半年以来螺纹钢表观需求低于过去两年同期的水平，另据测算，11月房地产建筑工程投资在去年同期的低基数下依旧下滑了15.5%，反映实物工作量仍未有所明显提升。

　　地产新开工增速同比转正固然传递出积极的信号，但后续的持续性仍待观察。今年1-11月，房屋新开工面积累计达8.75亿平方米，若12月新开工表现和11月相仿，则全年共新开工约9.5亿平方米，不及2021年的一半；若12月可以延续疫情前的季节性趋势，全年新开工面积有望进一步回升，但总的来看，10亿平米的新开工面积实现难度较大，需要12月当月同比增长40%方可完成。

　　销售回暖至关重要

　　地产周期的领先指标是商品房销售。地产销售数据的好坏，不仅反映房企的经营状况、决定着房企的收入以及现金流回笼的速度，还影响着房企的信心及融资行为，进而影响拿地、开工以及投资行为。

　　房地产供需形势和房价趋势相互加强。对于房地产市场而言，供求关系及房价趋势相互作用，表现为：当供给增加、需求下降时，房价进入下跌区间，随后需求进一步下降，潜在购房者呈观望态度，房价进一步下跌。

　　截至2023年9月末，中国商品住宅待售面积达3.1亿平方米，若按照套均80平米计算，地产库存达390万套，每亿人拥有的住房库存约为27.6万套，两倍于美国（13.0万套，估算），且自2020年以来处于持续增加的状态。在住房供给增加的背景下，叠加购房需求的下滑，各线城市二手房价均处于下跌区间，其中一线城市二手房价已连续四个月下降。

　　8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局宣布调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率。房贷政策出台后的第一个月（即9月），30大中城市商品房成交面积迎来小幅攀升，10月开始季节性回落，整体表现依旧弱于过去两年的水平。新政出台前后，广州、深圳、上海、北京先后宣布执行“认房不认贷”政策，一线城市的地产销售修复斜率也更高，但这一修复进程并未持续足够长的时间。进入12月，上海的商品房成交面积依旧不及过去两年同期的水平。

　　地产周期回暖的重要前提是销售的持续性改善及房价的平稳运行。从投资体量上来看，城中村改造等“三大工程”所能拉动的投资规模相对于总的地产开发投资规模仍较为有限。因此，地产周期的回暖依然是更多取决于地产销售的持续性好转，以及房价的平稳健康运行。