本港楼价自2021年中高位至今累跌20%，当中楼价经过反复上落，亦受多个利好与利淡因素交错影响。这段时期的楼价跌幅主要在去年形成，2022年楼价下挫达15%，息率上升成为楼市下跌的主要因素之一。港息自去年跟随美国进入加息期显著上升，按揭息率亦由去年初约1.5厘逐步升至现时4.125厘，加幅达2.6厘，用家享有十多年长期超低息环境后，需时适应息率正常化水平，现时之按息回升至与30年平均按息水平4.2厘相若。

　　今年楼价先升后跌，全年计楼价跌幅较去年收窄，当中除了加息周期已近见顶，息率因素逐步淡化外，市场上亦有多项利好因素作平衡，包括全面通关、调低印花税率、放宽按揭成数、放宽按保及特区政府减辣等。受减辣及扩大人才计划带动，近日楼市气氛有所回暖，但买家信心并未完全恢复，不少有上车或换楼需求的人士仍然观望，买家总想“捞底”，低买高卖，但在楼价出现折让时却没信心入市，在楼价反弹转势时却后悔没有趁低吸纳。

　　在这个加息周期，住户供款负担自然增加，但基于楼价下跌，变相亦有助抵销息率上升的供款增幅。举例，一个中型单位于2021年中的售价为800万元，若当时买入单位承造九成按揭，按揭金额为720万元，以当时按揭年利率约1.5厘计，每月供款24849元，当按息升至现时4.125厘，供款增至34895元，升幅达40%；现时这个单位楼价下跌20%至640万元出售，若买家趁楼价低水入市及承造九成按揭，按揭金额便由720万元降至576万元，以现时按息4.125厘计，每月供款为27916元。基于楼价下跌同步降低所需按揭金额，变相如同抵销息率上升对供款的影响，故此即使加息后，供楼金额增幅收窄至12%。此外，买家所需的基本首期亦因楼价下跌，由80万元降至64万元。

　　息口回落 供楼负担降

　　上述例子只作参考，要留意的是，息率总有周期性，息率上升固然增加供楼支出，但当息率回落却会减轻供楼负担；而买楼则以当刻价钱入市，当刻是否入市时机亦属重要考虑。下期再谈。