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谈楼说按/楼价下跌 趁低吸纳时机?(上)中原按揭董事总经理 王美凤

2023-12-18 本站作者 【 字体:

谈楼说按/楼价下跌 趁低吸纳时机?(上)中原按揭董事总经理 王美凤(图1)

  本港楼价自2021年中高位至今累跌20%,当中楼价经过反复上落,亦受多个利好与利淡因素交错影响。这段时期的楼价跌幅主要在去年形成,2022年楼价下挫达15%,息率上升成为楼市下跌的主要因素之一。港息自去年跟随美国进入加息期显著上升,按揭息率亦由去年初约1.5厘逐步升至现时4.125厘,加幅达2.6厘,用家享有十多年长期超低息环境后,需时适应息率正常化水平,现时之按息回升至与30年平均按息水平4.2厘相若。

  今年楼价先升后跌,全年计楼价跌幅较去年收窄,当中除了加息周期已近见顶,息率因素逐步淡化外,市场上亦有多项利好因素作平衡,包括全面通关、调低印花税率、放宽按揭成数、放宽按保及特区政府减辣等。受减辣及扩大人才计划带动,近日楼市气氛有所回暖,但买家信心并未完全恢复,不少有上车或换楼需求的人士仍然观望,买家总想“捞底”,低买高卖,但在楼价出现折让时却没信心入市,在楼价反弹转势时却后悔没有趁低吸纳。

  在这个加息周期,住户供款负担自然增加,但基于楼价下跌,变相亦有助抵销息率上升的供款增幅。举例,一个中型单位于2021年中的售价为800万元,若当时买入单位承造九成按揭,按揭金额为720万元,以当时按揭年利率约1.5厘计,每月供款24849元,当按息升至现时4.125厘,供款增至34895元,升幅达40%;现时这个单位楼价下跌20%至640万元出售,若买家趁楼价低水入市及承造九成按揭,按揭金额便由720万元降至576万元,以现时按息4.125厘计,每月供款为27916元。基于楼价下跌同步降低所需按揭金额,变相如同抵销息率上升对供款的影响,故此即使加息后,供楼金额增幅收窄至12%。此外,买家所需的基本首期亦因楼价下跌,由80万元降至64万元。

  息口回落 供楼负担降

  上述例子只作参考,要留意的是,息率总有周期性,息率上升固然增加供楼支出,但当息率回落却会减轻供楼负担;而买楼则以当刻价钱入市,当刻是否入市时机亦属重要考虑。下期再谈。

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